近几年来房地产市场宏观调控，越是出台的政策多及频繁，房地产投资越是增长快，房价就上涨越快。特别是最近，随着股市的财富效应溢出，各地的房地产市场价格更多快速飚升。对于国内绝大多数地方房价飚升，多数人认为是由于市场的供求关系决定的，因此，要解决中国房地产市场房价快速上涨问题就得增加土地供给、增加住房的供给，甚至用巨量供给来冲击房地产市场过度需求。但是实际上，这些观察或是只看到问题表面，或是背后隐藏着既得利益集团的利益动机。
正如我一直在强调的那样，中国的房地产市场问题完全是政府政策失误的结果。如果国内房地产发展模式、房地产信贷政策、房地产税收政策不调整，不向绝大多数民众利益调整，那么，中国房地产市场这种房价恶性上涨是不会停止。甚至于可能会越演越烈。何也？
因为，就目前中国的房地产发展模式来看，中国住房既是投资品也消费品，正因为住房的这种两栖性，各政府部门及各个地方就会根据各自的需要出台对自己行业及地方有利的政策，比如政府对房价隐性担保、低利率的信贷政策、便利的金融杠杆等。试想，在这样的政策环境下，各个地方的住房投资者还不涌入房地产市场。当各地房地产市场投资者涌入时，各地房价炒高也就十分容易了。看看近几年来各地的房地产市场价格的变化，哪一个地方不是因为外部一点原因就能够把房价炒上天去的。比如2003-2005年上海的房价在一年多的时间里就上涨几倍；还有，近一年多来的深圳，房价也在成倍地上涨；再就是最近的重庆与成都就是一个政策文件让该地的房价瞬间上涨10%。这些现象说明了什么，就在于中国的房地产市场完全是一个投机炒作的市场，就在于政府的政策实际上鼓励国内房地产市场的投机炒作。在这样政策引诱下，中国不少地方的房地产市场价格炒上了天。
可以说，不仅房地产市场发展模式有问题，房地产信贷政策有问题，而且房地产市场的税收政策也有问题。在一个发达的市场体制下，政府完全可以通过房地产市场发展模式的界定（比如美国《住宅法》就界定为房地产市场的宗旨是生产安全、舒适、绝大多数居民都有支付能力的住房）、通过信贷政策调整（如利息调整、首付款针对性等）及住房税收政策来达到政府的住房政策目标的。
但是，就中国房地产市场的情况来看，不仅房地产市场发展模式问题重重、信贷政策不合理，而且也没有通过好的房地产税收政策来调整房地产市场的市场行为，调整中国居民的住房福利水平。比如，目前对不动产税征收，更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税，而不注重不动产的保有环节征税。这样，在政府对房价隐性担保，房价只涨不跌的情况下，对房地产转让环节、取得环节及所得征税，不动产税的征收不仅不能够起到调节住房市场的个人收入分配的问题，反之通过税收转稼效应，严重增加住房自住者的购买成本，降低自住房购买者的住房福利水平。因此，如何通过有效的不动产税政策来保护绝大多数民众的利益，来调整房地产市场的价格快速飚升，仍然是我们必须研究的问题。
房价的上涨过快、房地产投资过热，一直是这几年人们关注的热点。为了遏制上涨过快的房价，连续几年都有人大代表提出议案，希望通过中国开征不动产税，来遏制房价过快上涨，而且从2005年起，国务院发展研究中心也完成了《中国房地产税收政策研究》报告。但是，几年过去了，尽管房地产市场的问题越来越多、越来越复杂，及要求开征不动税的社会吹呼声越来越大，但是房地产不动产税开征制度却迟迟无法出台？这里我们得对几个问题厘清。
一般来说，不动产税又称房地产物业税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构的三大支柱（还有消费税、所得税）。开征不动产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会透过价格的上涨而转嫁给消费者身上；同时改变住房持有条件，从而改变住房持有的行为等。
但是，不动产税作为以土地及建筑物等不动产为课税对象的税收，它的课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得。因此，不动产税可课税依据为三类：不动产保有税、不动产转让税、不动产所得税。通常的不动产税是指不动产保有税，它属于财产税类。而所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。
一般来说，不动产保有税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元，其中不动产税就占20%以上。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以加上征定。各国不动产税的税率水平差异很大，而且由于不动产保有税一般为地方税，同一个国家的不同地方之间会有很大差异。但是从发达的市场经济国家情况来看，不动产税多采用单一税率。
从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多，另一方面不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。比如，房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%。这不仅增加征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。
更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，从而导致了群体性的社会矛盾与冲突四起，引起整个社会生活的不和谐。
由于房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张。比如目前国内购房者最大主要对象是25-35岁的人，但是欧美国家这个年龄段很少自己购房的，基本上是租房住；还有使得国内城市居民住房持有率严重偏高，在香港20世纪80年代民众住房得持有率不到30%，但是现在国内的每一个人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面积的夸张性扩张，如在香港20世纪90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前国内，无论是人口（中国人口少）还是财富水平（国内收入水平低）来看，哪一点都不及香港，可是中国住房开发其面积动辄100平方米以上，大的200多平方米，即所谓购买住房一步到位。
再就是房地产税费偏低也使得房地产市场投机炒作十分严重，房价快速上涨。而房地产投资炒作严重，不仅使得许多民众居住条件不能改善，带来了许多严重的社会问题，而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起，使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此，开征不动产保有税不仅势在必行，而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对目前国内不少地方的房地产炒作较为严重的地方，通过开征不动产保有税，让房地产炒作者颗粒无收，即让房地产炒作者损手而出，那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来，房地产市场的泡沫也会自然消退，从而来保证国内房地产市场的持续稳定的发展。
为什么征收不动产税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。
同时，如同个人所得税的征收一样，不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。在这意义上说，对过度性住房消费收取不动产保有税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。
也就是说，开征不动产保有税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府有税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等，只有在这些方面创造条件，不动产税的开征才能有效地进行，并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则、然后试点，并在这基础上全面展开。
但是，就目前的情况来看，由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅不动产税的税基无法确立，而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有，要开征不动产税要面对着许多困难。
但是，如果能够让不动产税制简化，也能够创造条件开征不动产。比如，首先规定，每一个家庭持有一套住房不必征税（第一套住房无论其条件如何，家庭情况如何都不征不动产税），而不动产税从征收第二套住房开始。而第二套住房征税，不同地方所征收的税率不同，基本上由各地方来决定，但税收分配，则采取越是发达地方或房价高的地方，其地方所占的比重越低。这样，一则使得地方政府没有动力来推高当地房价，二则可用中央所收取不动产税转移到不发达地方。然后，在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然，要做到这一点，首先就对全国住房进行普查，则严格采取住房购买实名制（在这一点上，政府可以采取严格的规则对不采取实名的住房购买，不可进行转让与交易等）。
可以说，目前不动产税之所以迟迟没有启动，市场的困难与问题、体制的问题是自然，更为重要的不动产税制度规则制定与推动者往往是最大既得利益者，如果在这一点没有所突破，中国的不动产税的出台还是遥远的事情。这就与以前单位的住房福利分配委员会一样，无论分配规则如何改变，都不会以委员会的人有多少利益冲突。
总之，随着国内房地产业的持续高速的发展，在中国土地资源十分稀缺，无论是房地产过度投资及过度消费都与中国的国情相悖的。而要解决这个问题既有中国房地产发展模式的问题、信贷政策的问题，也有税收政策调整问题。通过不动产税，不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。但愿政府能够创造条件来制定与完善不动产税制度。
