买什么样的房子保值增值

买什么样的房子保值增值？自从我们国家有了商品房，这就是一个老生常谈的话题了，而我今天要重拾这个话题，是因为我在威海文登正在负责一个楼盘（山川文苑）的销售推广工作，我们之前调查了文登众多的楼盘，也接触了很多客户，深感文登的房地产市场正处于比较落后的阶段，这主要表现在众多当地开发商开发住宅项目总体规划水平和房子质量都相对低下，其二是当地的消费群体对先进的、优良的、高尚的住宅产品和住区没有充分的成熟的鉴别能力，也就是说他们大多数人在文登这样一个房地产尚待大力发展的城市还没有机会看到或感受到拥有优美园林规划和人文景观的现代化住宅社区给生活带来的巨大改变，因此他们他多数在购置房产的选择方面他们大多数关心的是价格的高低，是否是现房等这些基本的要素，而对于住区居住品质的总体规划配套，园林景观规划和住宅产品硬件及软件配套等都因为其从未感知而忽略了，全然没有性能价格比的概念，更谈不上他们所买的房子具不具备与市场同步的保值增值能力了。这也许与当地的消费水平也不无关系。    从现在文登房地产市场上看个人购置房产，大多数是为了自用，其实，购房也是一次性支出比较大的投资，从长远看，即使购置自用住宅，也应有投资眼光，因为房产具有保值、增值功能，如购置的房产没有与市场的增值同步，实际上就意味着损失。那这就又回到最基本的问题上来了，买什么样的房子保值增值？我人为应从一下几个方面来分析：

一、看时机：
    看时机，就是要选择买房的最佳时机，这个时机有两个层面的意义。
    其一，讲宏观，就是要认清整个宏观形势的发展，认清市场发展的走向。如目前我国正处于经济快速发展的阶段，人们的生活水平有了大幅提高，城市化的进程也随着逐步的加快，大量的人口涌进城市，人们对住房，住好房子的需求日益增大，这就导致商品房的价格会在一定的社会发展的历史时期稳步甚至是迅速的上涨。另外，对于房地产市场这样一个具有明显区域特性的特征来讲，那些还没有达到很成熟、很先进阶段的房地产区域市场来说，随着社会的进步和经济的发展房地产将会有巨大的拉升空间。

    例如，做为威海管辖的三市一区里离威海最近的文登市，青威高速今年7月1号通车，只需20分钟车车程便客到达。目前威海的平均房价已上涨到4000－5000元/平方米左右，而文登只有2000元/平方米左右，这种巨大的比价效应还会进一步加大，文登目前的房价是三市一区里最便宜的，周边的城市的房价都比文登贵，文登市政府也充分认识到这一点，因此在相关的工作会议上表示要大力发展房地产，实际上就是要拉动房价上升。因此文登个房地产市场正面临这一个前所未有的房地产大发展的历史时期，房价上涨的空间和幅度将会明显放大，希望在文登投资置业的人们能够有充分的认识。目前正式出手置业的大好时机。

  其二，讲微观，就是对于所要买得的房子出于一个什么样的一个阶段。一般来说对于一手商品房来说，出于刚刚开盘阶段的房价是最便宜的，而后，随着施工进度的推进，离现房越进房价越高，这是一个不用在多讲的开发商开发房地产100%所采用价格价格策略。
  拿我们山川文苑来讲，目前出于结构封顶的期房阶段，价格还没向上拉升，目前价格具有明显的优势，如果你中意山川文苑的房子的话越早出手越好，你所买的房子增值的空间就越大。

二、看法规：
    看法规，就是要看您所购买的商品房是否具有合法的手续，即土地的取得，规划的许可，产权的界定等方面是否符合国家的相关规定。为什么要在这里说这个问题，这在北京，上海等房地产市场发展相当成熟的地方，这已是购房者不用多加考虑的问题，因为其当地政府对房地产市场的监管是十分严格的，处罚力度也是相当大的，违法乱纪，私搭乱建的开发企业早已消失殆尽。而在文登这个房地产市场发展还十分初级的城市来讲，我们提醒购房者不能不对这一方面予以重视。比如文登目前还存在许多俗话说村儿里盖的房子，就是在农村集体土地盖的房子，直接对外销售，而这部分建房子的建设用地按照国家土地法必需都得经过相关的合法方式转征为国有土地，他们大多都没有转征，所以这类房子不能称其为商品房，您要是购买了以上的房子将来在产权办理，征地拆迁补偿，甚至是进入二级市场都会遇到很大的麻烦，更谈不上受法律的保护。

  所以大家在买房的时候是一定要有一些相关的专业知识，最好是选择正规的房地产开发企业，尤其是国有的开发商，在这一方面更具有保障。山川文苑的开发商文登山川房地产开发有限公司就是一家隶属于浙江省地勘局的大型国有企业，目前在绍兴，文登等地有数个房地产项目在同时开发运作。


三、看规划：
    看规划，就是要通过对规划的研究，来判断未来您所要购买的商品房未来前景。这里面也有两个层面的要义。

    第一个层面，是要看宏观的城市规划。做为从事房地产工作多年的经验，要分析一块用于房地产开发的土地或者说房地产项目未来的发展的前景和升值的空间，我们第一件要做的事就是要研究该地块或者是房地产项目所在城市规划，了解城市空间板块的功能定位，这对于地块或是房地产项目的价值评估具有重要的意义。
如在上海，世博会在上海举办，导致其场馆周边的房价在短时间大幅上涨。北京奥运村和CBD周边的房子炙手可热。这都与城市的总体规划和功能定位的密不可分的。

    第二个层面，也是对于购房者需要重点关注的就是所购买的房子所在住区的总体规划，这个总体规划融入了开发商的开发理念，其中包括建筑选型、楼宇排布规划、园林景观规划、配套设施规划、现代科技的引入、客户群体的定位，这一些都决定着住区的品质和气质。我经常说的一句话就是小区外的车水马龙抵不过小区内的点点滴滴，做为居住的房子，所在住区内在的品质是非常重要的，即使小区外如何的繁华和美好，实际都是属于公众的，只有进入住区内部才是你的私人领地。设想一个地段非常好的地方有一个规划水平低下，没有景观规划的的小区和一个地段不是十分优良而小区环境绝佳的住区，如市外桃园般，鸟雨花香，小溪潺潺，亭台楼阁，并且建筑质量的用材用料都十分的考究，您会选择哪一个，哪一个住区里的房子会更保值增值，毋庸置疑当然是后者。

  山川文苑从立项开始，就秉承“以人文本，以健康为导向，筑就城市经典”的开发理念，在国家住宅于居住环境工程技术研究中心和中国土木工程学会专家的指导下通过对项目的总体规划，园林景观、户型及配套等方面的精心规划设计，荣获“全国优秀示范小区”“国家健康住宅试点项目”，山川文苑是山东半岛第一个国家级全国健康住宅工程，目前全国申请立项的健康住宅共24个，其中县级城市仅两家。

    在小区的景观规划上特聘请了新加坡（源田）景观事务所精心规划设计，在景观规划上充分利用了现有的地形特点，采用缓坡台地、特色水景等形式，巧妙处理空间，使用传统的借景对景等造景手法演绎现代住区的环境，营造一种健康和谐的园林景观，使小区的居住者真实地感到置身于自然和谐的坡谷中，“一切源于自然”。小区的道路依地势设计也成起伏的形态，与小区的缓坡台地景观形成统一的整体。

    在山川文苑小区的南侧有一眼自然形成泉眼，一年四季泉水涌流不断，借此小区特规划的贯穿于小区中的溪流。小桥、浅池营造小区灵秀的一面


中央景观带中的自然弯曲的溪流，贯穿于小区南北，将各组团有机地联结在一起，局部有浅池，小桥，休憩凉亭，休闲漫步道，亲水台阶等景观。水系是园林环境中最重要的元素，使小区富于自然的灵气，给居住者提供了良好的休闲活动场所。并且整个水系的设计与地形紧密结合，进一步营造出了浪漫的坡景宅邸的独特园林形态。

    文登目前大多住宅小区的规划是机动车都直接停放在住宅楼的下面或一层的车库里，这样楼前楼后就必需要留有大面积的硬制路面，共机动车出行之用，这样就挤占了绿化面积，，老人和孩子没有休闲和娱乐的场所，小区内的居住品质根本得不到改善，随着时间的推移机动车的增多居住环境会进一步恶化。这样的住宅小区会随着时间的推移，社会的进步而终将弊端突显，保值增值的能力大打折扣。

    而山川文苑在文登还率先实现的人车分流，是文登绝无仅有的、不惜成本的配有大型地下停车场的住区，地面楼前楼后都不允许机动车进入停放，楼宇之间全部规划为园林景观，这和文登其他楼盘有着天壤之别，山川文苑以人为本的理念得到充分的体现，打造生态健康住区，是具有时代前瞻性的，最终受益的是购买山川文苑的业主，这样的房子具有高贵的品质，不会被时代淘汰，而且能够成为尚品生活的标杆，成为城市一道亮丽的风景。保值增值自然不在话下。

四、看户型：

    看户型，就是要看户型的结构是不是最科学的，空间布局最合理的，再着就是要看您所要买的户型不管从面积上，还是户型在整个市场上是否稀缺。

    目前，文登众多项目在户型设计上，大多是采用卧室全部朝南，客厅朝北的设计，而这种户型在房地产市场高度发达成熟的地方早已经被否定，因为我们知道客厅做为家庭里最主要的活动空间，使用率是最高的，阳光洒满大客厅对于一个和谐健康的家庭是至关重要的。我想之所以文登目前还存在那么多这种户型，存在即是合理的，可能是由于文登市住宅以前的市政配套跟不上，许多住宅没有市政供暖，到冬天会很冷，所以卧室全朝南的户型大行其道。

    而现在，山川文苑在户型设计上采用大面宽，短进深的设计理念，并贯彻“三明设计”、“动静分区”、“干湿分离”、的设计原则。阳台设为开放式，具有独立的、功能划分明确的餐厅，明厨明卫，配有洗衣房南北通透，采光和通风良好，主卧窗户采用外飘窗、落地窗的设计，增加照射强度，顶层赠送南北露台的花园洋房，每户预留空调机位。房屋开间在4.2米左右，层高不低于2.8米；全部采用韩式地暖。窗户采用气密性和节能性都很好的双层中空玻璃塑钢窗。可以说山川文苑的户型都是以人为本，以人体行为学为空间构造为基点设计的，在文登可以说独树一帜，领导潮流的，这样的户型在文登也是非常惜缺的，未来具有极强的保值增值的能力。


五、看质量：
    看质量，就是要看商品房及其配套附属设施的品质和质量、用材和用料，在市场上是不是处于领先的地位。这一点对于住宅的保值增值也是至关重要的，好的质量和用材，会使得住宅更加耐得住风雨和人们挑剔的眼光。


六、看科技：
    山川文苑小区配备一卡通、背景音乐、电子巡更、门禁对讲、电视监控、电子围挡六大智能化管理系统，仅一期文泰园里就在各个重要位置安置的共计46个摄像头，为业主提供更加科技便捷、安全舒适的生活环境，山川文苑还率先引入楼板隔音的先进技术，山川文苑住宅小区的科技化水平先进，智能化水之高，并具有在市场出于领先的地位，可以说山川人用心不余遗力打造具有科技含量的精品住宅，让生活更健康，更自由。

  十、看物业：
  物业管理对一个住宅小区的品质的提升是至关重要的，是物业保值增值的保障，这一点也是等到大家公认的。

    而文登目前住宅小区还没有一个真正引入物业管理的理念，大多小区的从事小区管理的多是相当粗放的，没有统一的制服，更谈不上配备保安，负责保洁的多是大叔大婶级的人物，穿着自家的褂子，提着垃圾桶四处的转悠，这样的住区有何品质而言，保值增值又从何说起呢。
山川文苑通过全国招标的形式聘请威海知名的威海祥云物业管理公司对小区进行全面的物业管理。祥云物业由于引入“亲情物业管理的理念”而扬名威海，目前祥云物业在威海有近200万平方米物业管理的规模，是威海最专业，最有经验和职业素养的物业管理公司。