[原创转载] 谁将支撑威海的商业地产前行
——点评威海商业地产现状去年，称为威海的商业地产年一点也不为怪，尤其是年终的颁奖，更是为此锦上添花，参看
http://www.whnews.cn/guangao/2007df.htm。
但威海的商业地产真如开发商和媒体描绘的那么好吗？答案大家自己分析体会。
威海的商业地产起步较早，最早的百货、华联，退街进市的有大世界、小商品市场项目，到92年对韩通商后的丽园、威胜、海港、环球、财富等韩国商品城项目，到金地、光孚、华联购物广场、侨乡广场、振华商厦、糖酒超市项目，还有周边的家具、家居、建材市场等比比皆是。从威海的网点调查状况来看，威海的商业用房已经过剩，而且从现有的经营状况来看，不用我说，转一圈大家都明白了，持续经营良好并蒸蒸日上的屈指可数，都是商业企业统一产权、统一经营的，如家家悦、大润发。开发商分割出售、打散零租的项目不是开不了业，就是招商的互相挖墙脚，勉强维持。
商业地产与住宅地产的最大区别就是，住宅地产是生活资料、商业地产是生产经营资料，因此它的价值就在于能否为你的生产经营带来效益是至关重要的，就象《政治经济学》中土地的价值一样，租金是其价值的直接体现，威海的许多商业用房长期处于闲置状态，证明其价值为0，但这里有内铺和外铺之分，有人曾把外铺比喻为黄金、内铺比喻成股票，说明外铺具有保值增殖的功能，而内铺只是一纸投资契约，经营的好能分红，经营的不好，关门倒闭，就是废纸一张，一文不值，光孚的内铺就是典型的例子，侨乡的东方新天地也是眼前的案例，从长期来看，企业持续经营的难度很大，可能随时面临破产，盖茨有句话,叫“微软离破产永远只有18个月”，而且内铺的变现很难，其实有一个最简单的方法验证内铺的价值，银行很少给个人的内铺办理按揭或贷款，因为它根本不独立，商场关门，它不可能营业，完全没有独立价值。因此，在大城市已经明令禁止分割产权销售和变相回租。
因此，买内铺的人就要三思了，但大部分商业项目都有内铺销售，象金猴购物广场、乐天家居、时代广场、圣迪广场等，一个个包装好的商业项目就如盛装的新娘一样，待嫁而沽，殊不知娶了之后，能不能过日子，为你赚钱，如果真能赚钱，是个聚宝盆，人家凭什么卖给你，难道真有天上掉馅饼的好事吗？请投资者自己掂量。
好了。今天写到这，希望大家多批评，发表自己的见解。
未完待续
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