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阅读 (180) 2002-10-24 | 缴纳契税的时间应该怎么算?  上一篇 下一篇
标签：契税 时间 合同 房地产 房屋买卖


　　我在2001年10月24日《北京晚报》上曾发表一篇文章《维修基金和契税该谁来收》指出：北京市人民政府第29号令《北京市契税管理规定》（北京市政府2002年6月27日颁布的100号修改令没有对此条做任何修改）第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由市财政局确定的其他凭证的当天”中所说的“合同或具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书”等是对权属转移而言，与房屋买卖合同是两回事。刚巧半个多月后《北京青年报》率先报道了北京市有关部门9月10日发的《转发财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》（京财税<2001>1511号），引发了关于《通知》执行时间的争议，很多人包括一些记者问我缴税优惠的时间应该如何划分，我都坚持自己的上述观点：“以产权过户时间划分”。

　　可是政府有关部门的负责人后来的解释却是以签合同时间划分，并在2002年1月7日《对房屋有关契税政策的补充通知》（京财税〔2002〕9号）中加以明确。对政府有关部门负责人的解释虽然我感到差异，但为了不影响国家的税收，当再有人问我时，我只能说理解的要执行，不理解的也要执行。

　　近日，《北京青年报》再次报道政府有关部门将减税的划分时间由签合同时间改为产权过户时间，有些人对此提出怀疑，我觉得怀疑是没必要的，因为这次更改是尊重法律的结果，至于政府有关部门先说，而找不到正式文件依据也没有什么奇怪，因为上次政府有关部门的解释也先是11月中见报，第二年1月才下正式文件。

　　我为什么认为“按过户时间划分”是正确的呢？理由如下：

　　1. 预售合同不等于房屋权属转移合同，因为签订预售合同时发展商自己都没有取得产权，何来权属转移？

　　2. 买房人在产权过户时还需和房地产商在房地局另签一份“买卖契”，这个“契”才是法规中所说的契约，而不是买房时签的预售合同。

　　3. 如果我们非要把预售合同说成是要交契税的那个契约，会引发一系列问题，因为法规要求在签订契约的十天内缴纳契税，可现在房地局实际是在办理产权过户时才收契税，这样全体买房人都成了逃税者，逃7、8年的都有，税务部门岂不变成了严重失职？

　　4. 签订预售合同要交合同印花税，这是在合同备案时交的，如果它和交契税的那个契约相同，为什么契税不要求一起交呢？

　　5. 最初京财税<2001>1511号文规定的是：“该政策自发布之日起执行，在此之前已纳契税的，不再退税。”如果这条是说明文件没有追诉力，有点多此一举；如果不是，难道有不签预售合同就先交契税的？

　　由此，我认为出现京财税〔2002〕9号文的原因有两种可能，一个可能是写文件的人并不十分了解房地产的运作，文字运用上出了问题，而又没能使用正确的解释，另一个可能是京财税<2001>1511号文出来后，情况又发生了变化。

　　其实问题本来很简单，减税政策适用于什么情况，政府有关部门完全可以根据国家税收情况和财经发展需要综合考量后做出决定，当时京财税<2001>1511号文只要说明减税仅适用于2001年9月10日以后签订合同的买房人，就像以120平方米划界一样，在法律解释上并没有什么问题，完全没有必要硬拉上《中华人民共和国契税暂行条例》中并不适用这种情况的条款。

　　这次更改说明了我们的政府部门能够虚心听取群众意见，千万不要为了面子再走回头路，这种更改虽然表面上会暂时减少国家税收，但对推动房地产市场的发展非常有利，如果按过去的划分方法，很容易使人们对买期房产生更多顾虑，政府的任何政策都不能给百姓留下早买房吃亏的印象。

　　另一方面，作为买房人也应理性的看待国家的减税政策，任何划分都有一个界线，不可能做到绝对公平，买120平方米以上房屋的买房人认为以120平方米划界不合理，是否购买每平方米单价在9432元以上公寓的买房人就认为以每平方米单价9432元划分合理呢？以办理过户的时间为准，虽然优惠了不少没有办理产权过户的买房人，但同一小区刚好办完过户手续的买房人是否认为合理呢？

　　如果政府有关部门的正式文件还没有出台，笔者建议政府有关部门在制定新的文件时一定要说明以下两个问题：

　　1. 如何处理2001年9月10日之前签预售合同、2002年7月1日以前缴纳契税人的税款处理问题，避免给公众一个老实人、按时办产权过户手续的人吃亏的印象。

　　2. 什么叫“已缴纳契税”，不然很难排除有些代收“契税”的发展商以此为借口侵吞或拖延退还“代收”业主的契税。

　　买房人则一定要清楚自己虽被“代收”了契税，但“已缴纳契税”要等到和房地产商在房地局签订另一个“房屋买卖契”后才真正算数，在此之前，房地产商“代收”的契税还在房地产商的腰包里，并没有“已缴纳”给国家。


刘宏诚

购房契税交纳时间有争议

本版新闻
◇字体：［大 中 小］  本版PDF 北青网 - 北京青年报：晓月 (02/08/08 18:30)


孙律师说，对房屋所有权的转移，其他国家的法律一般规定都是以交付或登记为准，我国法律规定是以登记为准。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。因此，房屋即便交付了如果还没有办理产权转移登记，取得权属证书，购房人仍然不是法律意义上的所有权人。更何况房屋还没有交付，尤其是购买了期房的购房者，所期待的房屋还躺在精美的楼书中，仅凭购房合同便发生了纳税义务，这既不合情理，也不合法理。合同只是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同本身并不能使标的物发生转移，它只是合同当事人履行义务享有权利的依据。因此，以签订合同作为纳税义务发生时间，不符合契税产生于权属转移的性质，等于契税产生于合同。



从上述可以看出，以签订购房合同时间作为契税的纳税义务发生时间，确实给实际操作带来一些问题。
记者在采访中还了解到，政府有关部门正针对契税方面的一些实际问题，近期有望出台相关的实施细则

购房契税交纳时间有争议 
新华网 （2002-08-08 14:01:15） 
稿件来源：北京青年报 

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    ■契税再次下调，新旧契税交纳时间怎么界定？
    7月1日，北京购房者又迎来了一个好消息，购房契税再次下调，下调的幅度达25%，具体规定是这样的：购买建筑面积120平方米以下的房屋，契税按照总房价的1.5%交纳；购买建筑面积在120平方米以上的房屋，契税分两种情况交纳：其中120平方米以下的部分按照总房价的1.5%交纳，120平方米以上的部分按照总房价的3%交纳。比如，购买一套建筑面积为100平方米、单价为5000元/平方米的房屋，契税就可减少2500元，这对购房者来讲也是一笔不小的数目。

    其实，在去年9月10日，北京市已就房屋契税进行了下调，其中主要下调了建筑面积120平方米以上的房屋所交纳契税的比例，即由原来的4%调整为120平方米以下的部分按照2%交纳，120平方米以上部分按照4%部分交纳。在该政策实施后不久，就引发了不少的争议，其中争议的主要焦点是交纳契税的时间依据：是应该以房屋权属转移的时间为界定还是以签订房屋买卖合同为依据？为了明确界定契税交纳的时间依据，北京市财政局和市地税局联合下发了《关于对房屋有关契税政策的补充通知》（京财税[2002]9号），对交纳契税的时间进行了明确规定：即交纳契税的时间以签订购买房屋合同为准。

    随着这次7月1日契税的再次较大幅度的下调，契税交纳时间的界定再次成为关注的焦点，契税交纳的时间以签订购房合同为依据是否合理以及制定的相关依据是什么？为此，记者采访了政府相关部门的负责人以及房地产方面的律师。

    ■购买了期房，房屋还不存在，就要交纳契税吗？

    在采访中，记者发现，以签订购房合同时间作为契税的纳税义务发生时间，在实际操作中存在着一些实际问题。其中一个主要问题集中在期房方面，购房者购买了期房并且签订了合同，由于购买的是期房，所以，在签订房屋预售合同时，作为产生权属的房屋还不存在，而契税却已发生了。

    此外，目前房地产市场上存在着一些开发商在证件不齐全的情况下，与购房者签订认购合同，如果按政策规定的将签订购房合同的时间作为契税纳税义务发生的时间的话，那么就等于承认了这些开发商非法经营的行为。

    另外，记者在采访中还发现，有的购房者已交纳了契税，但由于某些原因房屋权属转移没有实现的，政策规定是可以退税的，这种情况实际上不但增加了办理的手续，而且与政府要求简化房屋买卖手续相关政策不相适应。

    ■土地、房屋权属未转移前，是否应该交纳契税？

    那么，契税交纳的时间到底应该以什么时间为界定呢？相关政府部门是这样解释的：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定，“契税交纳的时间是以购房者签订土地、房屋权属转移合同的当天或者购房者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天”。对此，政府有关人士解释说，在这个规定中，这些合同不但包括房屋买卖合同，而且也包括房屋预售合同，所以购房者交纳契税的时间应以此为依据，不论其购买的是现房还是期房，契税发生的时间都是以签订购房合同的时间为界定。

    而对于这些观点，北京市瑞得律师事务所孙佳杨律师认为，契税发生的时间应以房屋权属转移的时间为依据。孙律师分析说，在《中华人民共和国契税暂行规定》中第一条规定“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。根据这一规定，契税的发生依据是土地、房屋权属的转移，反之，土地、房屋权属未转移，自然也就无须交纳契税。问题是，我国的《民法通则》和《合同法》中明确规定，权属的转移并不是以签订合同时间为准，是以标的物的实际交付为准的：《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外”；《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

    孙律师说，对房屋所有权的转移，其他国家的法律一般规定都是以交付或登记为准，我国法律规定是以登记为准。在《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。因此，房屋即便交付了如果还没有办理产权转移登记，取得权属证书，购房人仍然不是法律意义上的所有权人。更何况房屋还没有交付，尤其是购买了期房的购房者，所期待的房屋还躺在精美的楼书中，仅凭购房合同便发生了纳税义务，这既不合情理，也不合法理。合同只是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同本身并不能使标的物发生转移，它只是合同当事人履行义务享有权利的依据。因此，以签订合同作为纳税义务发生时间，不符合契税产生于权属转移的性质，等于契税产生于合同。

    从上述可以看出，以签订购房合同时间作为契税的纳税义务发生时间，确实给实际操作带来一些问题。

    记者在采访中还了解到，政府有关部门正针对契税方面的一些实际问题，近期有望出台相关的实施细则。（晓月）

政策要求缴纳契税的时间.
    ★天地男儿★ 2004-06-21 23:29:20 发表于焦点房地产网-谈房论市-上城(畅茜园)论坛

契税的交纳一般是在办理房屋产权证书时交纳，但在开发商代办产权的情况下，开发商往往要求购房者在办入住手续时交纳，这是开发商自己的约定，并没有相关政策和法律加以硬性规定

威海房地产交易程序指南


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市民买了房首先要做的就是产权转移登记，这一过程中需要涉及哪些程序，买卖双方需要缴纳哪些税费，本文为你详细解读。
业务项目
    威海房地产交易市场管理处目前所办理的相关项目多达十余项，分别是：1.新建房屋初始登记；2.变更登记；3.挂失、遗失补证登记；4.注销登记；5.更正登记；6.新建房屋转移登记；7.存量房转移登记；8.房改房上市；9.房屋赠与；10.房屋继承；11.房屋互换；12.拍卖；13.离婚析产；14.企业改制；15.法院判决；16.拆迁安置登记；17.抵押登记等。其中1至5项是和开发商相关的，普通市民遇到的一般是第6项以后的问题。
这些办事服务程序是根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《担保法》、《合同法》等10多项法律、法规、规章及规定，结合威海市房产管理实际情况而制定的。本文所介绍的情况如与交易大厅的新程序和收费标准不符，请以最新公示为准。

交易流程
以市民最常见的商品房转移登记为例说明办事的流程。（以下办理交易地点均为威胜大厦）
第一步 测绘（6楼）；第二步 缴税（6楼）；第三步 咨询台取号(7楼)；第四步 业务受理（7楼7~18号窗口，注：5套以上的房产登记到1、2号窗口）；第五步 缴纳费用（7楼23号窗口）；第六步 到达承诺期后领证（7楼19~21号窗口）。
目前，房产交易过程中交纳的税费标准为：1.登记费。新建房屋转移登记的登记收费标准是：住宅80元/套，非住宅，根据面积不同分6个档次，100（含100）平方米以下，80元/宗，最高的是10000平方米以上的，800元/宗；2.交易手续费的收费标准不尽相同。新建房屋所有权转移过程中，住宅3元/平方米，非住宅10元/平方米；房屋继承，1元/平方米；房改房上市，存量住房：住宅6元/平方米，非住宅10元/平方米；3.印花税5元/本；4.契税由购房人交纳，威海市财政局征收。一个家庭中的第一套用于长期居住的144平方米（含）以下的普通住宅，契税税率优惠一半，按评估价的1.5%交纳，144平方米以上及一个家庭中购买第二套以上的住房，按交易额的3%交纳。单位购买的，按评估价的3%交纳。非住宅，按评估价的3%交纳。5.营业税由出卖人支付，威海地税局征收。营业税与个人所得税、教育费附加、地方教育费附加等税率之和为6.55%，没超过5年的个人住宅则需按房屋评估价的6.55%交纳营业税等相关税费。超过5年的个人住宅，免收营业税，如果是第二套住宅，只需交纳1%的个人所得税。超过5年的网点房，如能提供当年的购房发票，可以抵扣营业税，只需交纳增值部分的营业税等相关税费。

管理与服务
    预售合同备案管理
    依据《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）第十条：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此，房地产开发企业对外预售商品房必须是在取得了由房产管理部门核发的商品房预售许可证后才能对社会公开预售。实行预售合同备案，主要目的是规范合同管理，监督购房合同能否顺利实施，保护购房者合法权益，让购房者买得更放心。

    启动新建商品房网上备案系统
    为规范商品房销售管理，提高商品房交易信息的透明度，维护商品房买卖双方合法权益，根据国家建设部 《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》的要求，威海市房地产管理局建立了新建商品房网上备案系统，于2007年1月1日起正式运行。所有房地产开发企业的商品房预售许可证申请、商品房预售合同签订及备案，都要在该系统中进行。房地产开发企业首先要进行使用网上备案注册的申请，然后方可申请商品房预售许可证，最后才能在网上签订商品房预售合同。
今年上半年，威海房地产交易市场管理处举办了两期新建商品房网上备案系统的培训班。对全市开发企业的销售及技术人员进行操作培训，确保各开发企业销售人员熟练掌握新建商品房网上备案系统的操作程序，旨在进一步规范新建商品房网上备案工作，保证商品房网上备案系统的顺利运行，让房产信息公开透明。威海市房地产交易市场管理处针对参训人员的培训情况，为培训合格人员颁发《商品房网上销售管理系统培训合格证书》。

    扩大服务的职责范围
    位于威胜大厦六楼的威海房地产交易市场，以房屋权属登记大厅为依托，除在场设立房地产测绘中心、公证处、法律顾问处、金融信贷部服务窗口外，还有30余家知名中介机构、开发企业进场经营。市民在这里可一次办结贷款、评估、担保、抵押、测绘、缴纳契税、产权登记等所有手续，真正实现了一条龙服务，实现市场信息与网站信息的互通共享。为百姓提供了丰富的信息资源，进行严格有力的市场监管。凡市场内出现坑害老百姓行为的，都按有关规定进行处罚，记入企业诚信档案，并在网站上公示。真正达到净化市场环境、保护群众利益的目的。

    提供承诺工作日的服务
    房屋所有权初始登记、变更登记、遗失补证登记、注销登记、区换市证、统一换证，无产权或法律纠纷，自收到申请之日起，5个工作日内办结有关手续；房屋所有权注销登记，证件齐全，当日办结有关手续；房屋买卖、互换、赠与、继承、析产、改制、划拨、分割、合并、裁决、拍卖，证件齐全，无产权或法律纠纷，自收到申请之日起，5个工作日内办结有关手续；房屋抵押登记，证件齐全，手续合法，5个工作日内办结有关手续；注销登记，证件齐全，当日办结有关手续；司法部门的查询、查封、取证到档案室办理，手续齐全，当日办结；查阅房产档案到档案室办理，证件齐全，手续合法，当日办结；房产测绘：转移登记测绘、变更登记测绘、遗失补证登记测绘、区换市证测绘、统一换证测绘，手续齐全的，当日出测绘报告；有特殊情况，需进一步核实的，5个工作日出测绘报告。初始登记测绘手续齐全的，8个工作日出测绘报告，特殊情况可适当延长。

我去交了，是按当时购房合同价格征收的。
契税姜主任说，买完房子就应当立即交契税，是威海地税规定的。
说是保护业主权益，即怕拖太久交契税，价格会有所上升。
威海市不同地区不同小区不同楼层，价格都不一样。

我5.06去交的，按照总房款的1.5% 收取的！~


没有收滞纳金！~

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